次按風暴---次按危機大篤爆

美國的按揭貸款市場按風險程度來分類, 可分為兩個極面, 即優質貸款市場(Prime Market)和次級貸款市場(Subprime Market)。優質貸款市場面向信用高和收入穩定可靠的客戶, 這些人主要是選用最為傳統的如12年或以上的固定利率或當時市場利率按揭貸款。次級市場是指那些信用低且缺乏收入證明而負債較高的客戶, 當然介乎這兩者之間還有其他的不同程度信用風險的住宅按揭貸款。

次級按揭貸款市場總規模大致在13,000億美元左右, 其中有近半數的人沒有固定收入的證明, 它的按揭貸款利率比市場標準利率高2%至3%, 雖然貸款利率(貸款公司回報率)較高,但明顯地其風險程度也是較高。

次級市場的貸款公司更推出各種五花八門新的貸款形式: 如無本金貸款(Interest Only Loan)，N年可調整利率貸款(Adjustable Rate Mortgage,ARM), N=3或5或7，選擇性可調整利率貸款(Option ARMs)等。這些形式的貸款共同特徵就是在還款的開頭幾年每月按揭付款是固定和很低, 但是等到一定時間之後還款壓力便會增加。這些貸款深受歡迎的原因是人們認為房地產價格會永遠上漲和想當然地認為房地產價格上漲的速度會快過利息負擔的增加速度, 一如香港於97年前所人們所預期的, 於是不論用家或炒家均樂於瘋狂購房, 只要房地產價格長升長有的話, 炒家在利率沒有提高前出售, 而用家萬一沒有能力續供時也可出售物業, 故此不論長住或短炒人仕均有利可圖, 房地產泡沫由此而形成。

貸款機構大力推出各種風險高的貸款產品, 如無本金貸款產品(Interest Only Loan)是以在第一年可提供低至1%利息, 且只付利息不用還本金, 然後從第二年開始按照市場利率, 而且還保證每年月供金額增加不超過上一年的7.5%等等。選擇性可調整利率貸款(Option ARMs)則允許貸款人每月支付甚至低於正常利息的供款, 差額部分則自動計入貸款本金部分內, 即總欠的本金增加了，這也叫做負分攤月供“Negative Amortization”, 也即是一種變相的再融資安排 (Re-financing)。因此, 貸款人在每月還款之後會欠銀行更多的錢。

據統計，2005及2006年美國房地產按揭貸款總額中有40%以上的貸款屬於次級按揭貸款, 總額超過1萬億美, 目前次級貸款超過60天的拖欠率已逾16%, 即使聘用"大耳窿"或潑紅油追數也沒有作用, 二百萬次級按揭貸款客戶將被銀行等貸款機構下逐客令。

次級按揭拖欠比率的上升暗示了次按風險增加, 一旦按揭利率市場持續上升而房價持續下跌, 次按炸彈則會隨時爆破, 提供這些借款的銀行或金融機構也是借上借, 按上按, 或是以基金形式籌集資金, 例如所謂"擔保債權憑證"Collateralized debt obligations (CDOs)等金融資產證券(註), 當市場情況逆轉時自然要從市場所有途徑套回現金以應付贖回潮, 市場崩盤情況也由此起, 中央銀行即美國聯邦儲備局若以減貼現率或整聯邦基金利率去挽救, 只能好像"飲鴆止渴"般, 暫時快樂但將痛苦延長; 現時情況已像城門失火殃及池魚了, 全球股市亦全面下跌, 奈何!

剛剛獲悉美國聯邦儲備局再注資六十億美元到銀行體系, 繼而降低貼現率半厘, 由6厘25降至5厘75以以紓解市場崩緊及經濟下滑的風險, 我相信暫時可以治標。治本還是以我們大中華傳統文化價值觀的確立---"無信不立"。

註: 擔保債權憑證(Collateralized Debt Obligation; CDO)乃是金融資產證券化的產品之一, 為固定收益債權的債券組合。發行者將一組固定收益債權加以證券化, 再依不同信用品質賣給投資人, 並依照證券發行條件支付利息給投資人。

--以上之各綜合數據資料參考自各金融財經新聞

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